一、基本情形

商品房层高标准和实际交付标准不一致，购房者是否可以要求开发商赔偿？赔偿的标准是什么？购房者是否能据此要求解除合同？

 

二、裁判要旨

首先需要判断层高是宣传与实际交付标准不符，还是合同约定与实际交付不符：

 

（一）宣传资料宣传的层高与实际交付不一致，《商品房买卖合同》未约定层高的，而购房者未能举证证明层高对签订购房合同有重大影响的，广告宣传内容应为要约邀请，不应认定为购房合同内容。

 

（二）如果有合同约定的层高或在施工图中载明的，而实际交付不符合合同的约定，有如下裁判方式：

 

1、符合设计规范的

（1）并未实质影响原告对涉案商品房正常使用及利用价值，无需赔偿。

 

（2）层高虽不符合约定，但已达到国家住宅设计行业规范规定的居住使用要求，在双方没有明确约定违约责任下，要求赔偿没有事实和法律依据。

 

2、按照层高误差比计算违约责任

（1）开发商交付房屋层高与合同约定不符，应赔偿差异部分的损失，损失具体计算方式为房屋总价乘以层高误差比，即以房屋单位面积价格标准计算层高差价。

 

（2）开发商交付房屋层高与合同不一致构成违约，在合同没有约定且法律没有规定下，参照司法解释关于面积误差的处理原则，即差异在3%以内的按房屋单位面积价格标准计算，差异超过3%部分按房屋单位面积价格标准双倍计算。

 

（3）层高误差比小于3%，不符面积误差比绝对值大于3%可以解除合同的规定，解除合同的请求不予支持。

 

3、法院行使自由裁量权

A.法院酌定按房屋实际价值的2%计算层高损失。

 

B.法院酌定被告应赔偿原告3000元。

 

C.开发商交付房屋层高虽然不符合合同约定构成违约，但层高符合报建和设计规范且符合正常居住要求，而层高与房屋价款无必然联系，参照面积误差处理方式计算损失有失公平，二审法院酌情按照房屋总价款的1%计算赔偿款。

 

三、法律规定

1.《商品房销售管理办法》

 

第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

 

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 

 

第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

 

合同未作约定的，按以下原则处理：

 

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；

 

（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

 

产权登记面积－合同约定面积

 

面积误差比＝─────────────×１００％

 

合同约定面积

 

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

 

第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

 

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

 

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

 

第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

 

第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

 

2、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

 

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

 

3、《住宅设计规范》GB50096-2011

 

5.5层高和净高。

 

5.5.1住宅层高宜为2.80m。

 

5.5.2卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。

 

5.5.3利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时，至少有1/2 的使用面积的室内净高不应低于2.10m。

 

5.5.4厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。

 

5.5.5厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m,且不得影响门、窗扇开启。

 

【法律分析】关于层高和室内净高的定义在该规范中也做了说明：

 

——层高：上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离

 

——室内净高：楼面或地面至上部楼板或吊顶底面之间的垂直距离。

 

也就是说，根据上述规范普通住宅的高度宜为2.8米，这个高度为结构高度，包含了楼板的厚度即天花板中线到地板中线的垂直距离，也可以理解为：层高=室内净高+天花板厚度。

 

 

 

所以，很多购房者在房屋交付验收时测量的仅仅是室内净高，忽视楼板厚度，而楼板厚度一般为15公分左右，因此对于交付层高差异存在误解。

 

四、律师建议

购房者在遇到开发商交付的层高与宣传或者购房合同不一致的时候，建议委托律师并提供合同进行审查看一下符合哪一种情形？是否可以起诉？是否能够主张赔偿？

 

欢迎致电栩锐律师予以解答