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售后包租

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售后包租行为的效力如何认定?

来源:北京栩锐律师事务所_专注于商品房集团诉讼,烂尾楼维权,商铺售后包租维权   更新:2021-11-09   浏览:

本文摘要:一般情况下,正规的商铺用途的房屋,按商铺补偿。住宅改为非住宅(住改非),有营业执照的,可以高于住宅,但一般不会和商铺一样高。如果是租用的商铺、门面,需要看是否在租

售后包租,这种方式始于上世纪六七十年代的美国,后盛行于日本、中国香港,在国内最早出现在二十世纪九十年代初期。它伴生于当时的房地产投资热潮,曾火爆一时。但很多情况下由于开发商最终无法兑现承诺,楼还没盖完,就卷款而逃,出现了大量烂尾楼,给购房者带来不可估量的损失,并引发房地产泡沫。

《商品房销售管理办法》第四十五条第二款规定,售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。售后包租是房地产开发企业为了促销,预售在建商品房时与买受人约定,在出售后的一定期限内由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租,以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

售后包租是商品房所有权与经营权相分离的一种房地产经营模式,完全脱离了买受人购买商品房用于居住的功能。目前我国房地产市场中,售后包租模式通常存在于买受人购买产权式商铺或者酒店的场合。产权式商铺通常是开发商将建筑物没有实际分隔成独立、封闭的物理空间,买受人虽然按照约定取得所购商铺的产权,但因商铺不具有独立使用的功能,一般须对外整体出租才能产生使用效益。买受人购买的产权式酒店,虽然是独立、封闭的物理空间,但单个的酒店房间也无法对外独立进行经营,也需要对外统一出租经营才能产生效益。业界通常认为,产权式商铺或者酒店是一种所有权和使用权相分离的房地产产品形式,买受人购买产权式商铺或者酒店,并取得商铺或者酒店的所有权后,因商铺或者酒店无法独立经营,通常与房地产开发企业或者房地产开发企业委托的经营管理公司订立售后包租合同,由房地产开发企业或者委托的经营管理公司在约定期限内对外统一出租经营,买受人依约取得租金收益。就是说,在售后包租模式下,买受人取得购买商品房的所有权后,不直接占有使用房屋,仅取得所购房屋的收益权。

江苏省高院意见:

 

出卖人采用售后包租方式销售商品房的,当事人主张售后包租行为无效的,人民法院不予支持,但符合《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第 2 条规定的除外。

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