后来销售人员又说为了避税，其中3*万元以转让费的形式转到A装饰公司，也就是转到包销公司名下。另外与B公司，这是与开发商按照1**万的备案价格签订了商铺买卖合同，业主的转让费大都是3*万到5*万元。商铺五证齐全，2020年已经交付，但尚未办理产权证，现在业主想退回转让费，而且在维权过程中发现存在以下问题。

第一 存在违规销售，因为他们突然发现这里面不仅有开发商的销售股，还存在包销公司的销售接待中心，而且高新区市建设局对开发商违规销售进行了通报批评。第二 存在第三方包销行为，这是监督管理局的答复。现在业主想退还转让费，也有部分业主要求退房。让李晓宁主任给大家分析一下。

李晓宁律师：这个案件基本的事实是什么？它是商业性质用房，而且是有5证的。那么现在从我们业主反馈回来的情况是什么？有违规包销的情形，那么在销售环节是存在违法的，有关部门已经做出了答复。我们从业主反映的情况来看，它是违反了一个价格的备案制度的。

我们的法律规定，这个是商品房明码销售规定的第9条，还有我们国家价格法的第13条的第二款，我们在取得取得预售许可，或者办理现房销售备案的房地产开发商房地产经营者要在规定时间内，一次性公开全部销售房源。并且严格按照申报价格明码标价的对外销售。也就是说你以什么样的价格去卖你的商品房，你要在我这里备案，而且你要严严格以这个价格来进行。销售你不能高于这个价格，所以我们现在国家对商品房的销售是有明确的备案制度的，备案制度其实是我们政府对房价的一个宏观调控，那么这个地区它不允许房价过高的上涨或者跌的太多，那么现在在备案制度在我们房地产行业里头比较明显的一个例子：HB省的YJ，前两年大火的时候，直接从2万涨到了4万。那么在这个过程中，其实政府是对开发商实施限价的，比如说现在市场上虽然能卖到4万了，但是我对你的备案价格是3万，你就不能超过3万卖这个房子。但是在市场上行的阶段，开发商在市场上已经能卖到4万的房子，你让我3万卖，他心里是很难受的，那么他就会想尽一切办法去规避价格备案制度对他的制约。我们在现实中通常看到的一些做法是什么？开发商会通过把一部分的房款做成装修款或者做成中介费转移、降费团购等等方式把我的购房款分割拆开。把一部分做到装修里头去，一部分做到车位里头去，一部分做到团购费中介费里头去。

我们现在这个案子里头看他。以转让费的方式把其中3*万到5*万的购房款转移出去了，那么转移出去这种方式是不是合法？下面我们再来分析，那么现在我们看到司法实务里头如果说。你是为了规避我们的备案价格，然后对这个价款实施转移的话，通常我们是可以起诉要求退回的。这个类型的案子，我们一般会建议。大家做一个什么？做一个信息公开的调查，就调查他的价格备案的情况。备案的情况调查完了之后。我们再来对它的转让价格去做一个了解，那么现在你是以什么样的名目把这个价款转让出去的？刚才我们讲到我们在实务中很多这样的方式，比如说装修款，我们本案出现的情况是以转让费的形式。这里头可能就存在一个违法包销的行为，那么这里头我们把它理解为中介费的话，那么我们来看一下3*万到5*万的收费是不是合理，那么其实在我们实务中这里头有团购费，中介费，我们法律是允许开发商找另外一家一家专业的销售公司去帮他卖房的，如果说我开发商因为我自己的销售能力不足，我去委托一家公司来帮我卖房，这家公司收取合理的中介费，那么这个是允许的，法律是允许的，但前提是你和这家公司的委托销售的服务是真实存在的，而且委托销售的收费是合理的，现在如果我们2**万的房款里头有30万到50万都成了中介团购费转让费，这里头就会存在你的中介服务是不是真实的，你的交易价格是不是合理的问题，如果不存在委托第三方进行销售服务的形式真实存在，而且你的收费不合理的话，那么被法院退回的可能性还是比较大的，这是一点，但是现在我们对这个情况不太了解，大家去备案是什么价格，完了之后他销售你合同签的是什么价格，之后你和第三方的钱是怎么转的，有没有合同往来，完了之后转账的情况，一些细节我们都不不了解，所以我们没有办法对你进行太详细的分析。

李晓宁律师：

现在我们初步的建议是大家可以查查他的价格备案情况，然后再侧面去了解一下跟公司里头的这些相关情况。

调查的途径是什么？现在监管部门对这个行为是作出答复的，监管部门对他们违规销售包销的行为是作出定性的，但是我们监管部门对这个行为里头它认定的事实是什么？我是基于什么样的事实认定它是存在违规包销的。那么对于违规包销的这个事情我是怎么定性的，怎么做处罚的，处罚清不清，它的依据是什么？我们都可以做一个全面调查，当我们全面调查的时候，本身就可以掌握一部分的证据来弥补我们现在证据上的不足。

所以说我们通过调查之后，我们会发现一个结果，你如果处罚得当的话，现在行政监管部门已经对他违规包销的行为处罚得当，那么你处罚得当的话，我们通过了解回来的证据可以直接作为我们民事维权的依据，如果你处罚不得当或者是你没有处罚的情况之下，我可以直接申请履职，所以我们本案给大家的一个建议是：你的转让费到底应该怎么定性，他在法律上是不是属于违法，他应不应该返还，我们应该先去做一个调查取证，去做一个证据的补足，那么通过调查取证出来的结果，我们可以视不同的情况在做不同的安排，这就是这个案子给大家的一些建议。

现在这个案子，业主是提出了一个退房的申请的，至于退房的申请，我们现在也是要给大家来分析一下的，现在实务中支持退房的两个情形就是什么？烂尾以及房屋存在严重的质量问题。轻微的质量问题已经交付的房屋，只是因为用途上有虚假宣传的因素存在，那么导致用途上有所差别，通常司法实务里头支持的是什么？是违约，因此给你的赔偿金法院是可以支持的，你说的是一个卖的是另外一个，我用起来又是另外一个样子对吧？

那么你开发商需要承担一个违约赔偿责任的，但是你直接要求他退房会很难，因为退房会引发整个小区性的退房，如果一个小区都可以退房的时候，这个问题就比较大了，所以我简单给大家再重复一下，那么现在我们本来是不存在以下两种情形，你直接要求退房是有难度的，但是这个案子从你们现在介绍的情况来看，退回你们的转让费问题可能不是太大，但是具体还要以信息公开调查的情况为准，信息公开我们的价格。违规包销情况，那么再根据信息公开的结果提起行政诉讼，以及相关的退还转让费的民事诉讼，这是大概的维权思路。